建物も年数経過とともにそれに応じたメンテナンスが必要です。

例えば、鉄筋コンクリート造の外壁は一般的に12年目くらいに補修・塗装工事が必要といわれており、2000年代前半に建てられた住宅は、今、まさにその時期を迎えています。

放っておくと、人が住めない状態にもなりかねません。メンテナンスには、当然、費用もかかります。安定的な賃貸経営のためにも、大規模修繕に備え、定期的なメンテナンスを予定しておくことが重要です。

国土交通省が2019年３月に公表した「賃貸宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について〜計画修繕を含む投資判断の重要性〜」において、過去20年間の着工戸数と建物の滅失率の傾向が今後も同じペースで継続するものと仮定した上で、今後20年の貸家の戸数を計算した結果が示されています。

そこでは、築30年超の貸家が2017年時点において1186万戸であるのに対して、20年後には約1.5倍の1808万戸に増加するものと推測されています。また、築50年超の貸家は、20年後に約3.5倍の830万戸、築40年超は約2.0倍の1374万戸に増加すると推測されています。

これらは賃貸経営の継続を前提とする場合、老朽化した貸家の増加により老朽化物件同士の入居者獲得競争が従来以上に激しくなる事象が想定されるということです。
つまり、賃貸住宅のオーナーは、自らの賃貸住宅を効率的・効果的に維持管理していく意識がこれまで以上に求められることになります。
それにもかかわらず、投資計画の段階で、あるいは賃貸住宅建設計画の段階では、大規模修繕の計画が加味されていないことが多いのです。

鉄筋コンクリート造20戸（１LDK〜２LDK）の場合、30年間で約4490万円（１戸当たり約225万円）の大規模修繕費用がかかることになっています。

１戸当たりで換算すると約７万5000円（225万円÷30年）を毎年積み立てておく必要があるということになります。

仮に１戸当たり10万円で貸せる場合、年間賃料に対して最低でも6.25％（７万5000円÷120万円）を大規模修繕の積立金として見積もっておく必要があるということです。

鉄筋コンクリート10戸（１K）の場合、30年間で約1770万円（１戸当たり約177万円）の大規模修繕費用がかかることになっています。

１戸当たりで換算すると約5万9000円（177万円÷30年）を毎年積み立てておく必要があるということになります。

仮に１戸当たり5万円で貸せる場合、年間賃料に対して最低でも9.83％（5万9000円÷60万円）を大規模修繕の積立金として見積もっておく必要があるということです。

10戸（１K）の場合、30年間で約2160万円（１戸当たり約216万円）の大規模修繕費用がかかることになっています。

１戸当たりで換算すると約7万2000円（216万円÷30年）を毎年積み立てておく必要があるということになります。

仮に１戸当たり7万円で貸せる場合、年間賃料に対して最低でも8.57％（7万2000円÷84万円）を大規模修繕の積立金として見積もっておく必要があるということです。

10戸（１K）の場合、30年間で約1740万円（１戸当たり約174万円）の大規模修繕費用がかかることになっています。

１戸当たりで換算すると約5万8000円（174万円÷30年）を毎年積み立てておく必要があるということになります。

仮に１戸当たり4万円で貸せる場合、年間賃料に対して最低でも12.0％（5万8000円÷48万円）を大規模修繕の積立金として見積もっておく必要があるということです。

大規模修繕のための資金を貯めていないが故に、必要な大規模修繕をできないとなると、他の賃貸物件との対比で競争力は低下します。

結果として空室率の上昇、賃料下落率の上昇が起こります。 そして建物の劣化、 機能の陳腐化（旧式の設備のままで機能性が相対的に低くなること）が競争力をさらに低下させ、負のスパイラルに陥っていくことになります。

これを避けるためにも、投資の検討段階から大規模修繕費を踏まえた事業収支計画を策定し、最終手取り額からその資金を積み立てておくことが重要なのです。