相続不動産の評価　愛知名古屋

相続不動産の評価

宅地

宅地等の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。路線価方式と倍率方式のいずれを採用するかは、宅地の所在地の国税局長が指定し財産評価基準書に示される。

路線価方式

自用地価額＝路線価×奥行価格補正率×地積

必要に応じて、側方路線影響加算、二方路線影響加算、間口狭小補正、奥行長大補正、かげ地補正、不整形地補正、無道路地などの調整を加える。接する路線が複数ある場合、路線価に奥行価格補正率を乗じた価額の最も高い路線が正面路線価となる。

倍率方式

自用地価額＝固定資産税評価額×倍率

私道

私道の用に供されている宅地は、以下の計算式で評価します。ただし、不特定多数に者の通行の用に供されている私道は評価しない、また自己のみの通行に供されている土地は私道に該当せず隣接する宅地と共に1画地の宅地として評価する。

私道の評価

私道=自用地価額×0.3

貸宅地等および宅地の上に存する権利

貸宅地（普通借地権の目的となっている宅地）と借地権

貸宅地の価額

貸宅地の価額＝自用地価額×（１ー借地権割合）

借地権の価額

借地権の価額＝自用地価額×借地権割合

借地権割合は、地域ごとに国税局長が定め、路線価図等にアルファベットで記載されている。

A	B	C	D	E	F	G
90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

貸家建付地（アパート等の敷地）

貸家建付地の価額

貸家建付地の価額＝自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は、全国どこでも30％となっています。賃貸割合は満室賃貸の場合、100％となります。ただし、賃貸に供されている住戸の「戸数」で計算するのではなく、「専有部分の床面積」で算出します。「課税時期に賃貸されている専有部分の床面積÷家屋の専有部分の床面積の合計」という計算式です。

貸家建付借地権

借地上にアパートが建っている場合のように、貸家の目的に供されている借地権の価額は以下の計算式で評価する。

貸家建付借地権の価額

貸家建付借地権＝自用地価額×借地権割合×（１－借家権割合×賃貸割合）

使用貸借に係る宅地

無償（固定資産税程度の地代の場合を含む）で貸し付けられている宅地には、家屋の所有を目的とする場合であっても借地権は生じず、使用権の価格はゼロとなる。この場合の宅地の評価は自用地価額となる。

無償返還の届出がある場合の宅地等（貸宅地）

建物の所有を目的として宅地を貸し付ける場合でも、借地人が将来その宅地を無償で返還する旨を記した「無償返還に関する届出書」を所轄税務署長に提出している場合は、借地権割合に関係なく、以下の計算式で評価する。借地権の評価としてはゼロとなる。

無償返還の届出がある貸宅地の価額

無償返還の届出がある貸宅地の価額＝自用地価額×0.8

地籍規模の大きな宅地の評価

地籍規模の大きな宅地とは

「地積規模の大きな宅地（土地の面積が大きい宅地）」とは、三大都市圏においては500㎡以上の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡の宅地のことをいいます。次のような要件を満たしていれば「地積規模の大きな宅地」は適用されます。平成３０年１月１日以降の宅地の相続や贈与で適用要件を満たしている宅地については適用されます。（１）面積が1,000㎡以上（三大都市圏では500㎡以上）（２）路線価地域では地区区分が「普通商業・併用住宅地区」または「普通住宅地区」（３）容積率が400％未満（東京23区は300％未満）

路線価地域に所在する場合

地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

地籍規模の大きな宅地の価額（路線価地域の場合）

地籍規模の大きな宅地の価額＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率等×規模格差補正率×地籍（㎡）

倍率地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地については、以下の１と２の価額のいずれか低い価額により評価します。

その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

規模格差補正率

規模格差補正率＝｛（Ⓐ×Ⓑ＋Ⓒ）÷Ⓐ（地籍規模の大きな宅地の地積）｝×0.8

上記計算式のⒷ及びⒸは以下の表の通りとなります。

三大都市圏に所在する宅地

地区区分	普通商業・併用住宅地区・普通住宅地区
記号	Ⓑ	Ⓒ
500㎡以上～1000㎡未満	0.95	25
1000㎡以上～3000㎡未満	0.90	75
3000㎡以上～5000㎡未満	0.85	225
5000㎡以上	0.80	475

三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地区区分	普通商業・併用住宅地区・普通住宅地区
記号	Ⓑ	Ⓒ
1000㎡以上～3000㎡未満	0.90	100
3000㎡以上～5000㎡未満	0.85	250
5000㎡以上	0.80	500

※三大都市圏とは、次の地域をいいます。 (1)　首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯 (2)　近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域 (3)　中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

配偶者居住権

被相続人の配偶者が総軸開始の時に居住していた建物を自身の死亡まで無償で使用できる権利であり、存続期間は定められた期間又は終身である。遺贈、遺産分割、家庭裁判所の遺産分割の審判により取得する必要があり、配偶者居住権を第三者に対抗するためには登記が必要である。配偶者短期居住権については、財産評価はゼロ評価となる。

配偶者居住権の価額

配偶者居住権の価額は、以下の算式により評価する。

配偶者居住権の価額

居住建物の時価（固定資産税評価額）ー｛居住建物の時価×（耐用年数※１ー経過年数ー存続年数※２）÷（耐用年数ー経過年数）｝×残存年数に応じた法定利率による複利現価

※1　耐用年数は所得税法上の耐用年数×1.5
※2　存続年数は配偶者の終身までの居住権を設定した場合、配偶者の平均余命の年数である。平均余命は厚生労働省より公表されている最新の完全生命表による。