不動産の相続税軽減

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1.小規模宅地等の特例

小規模宅地の特例
小規模宅地等の特例とは、相続または遺贈により取得した宅地について一定の要件を満たす場合に土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。小規模宅地等の特例の対象となる土地は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地等の3種類あり、それぞれ要件がありますので以下に解説します。

1-1.小規模宅地等の特例の対象となる土地

特定居住用宅地等

被相続人が住宅として使っていた土地は「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となります。また、被相続人の配偶者が取得した場合(居住廃止・売却しても可)、同居親族・生計一親族が取得(相続税申告期限まで居住、保有している場合)した土地も小規模宅地等の特例の対象となります。なお、「生計一親族」というのは経済的に一つのまとまりであることを指し、別居をしていたとしても仕送りなどをしている場合は生計一とみなされます。
特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合の適用限度面積は330㎡、減額割合は80%です。

特定事業用宅地等

被相続人が事業に使っていた土地は「特定事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となります。相続税申告期限まで親族・生計一親族が取得し事業を営んでいる要件が必要です。
特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合の適用限度面積は400㎡、減額割合は80%です。

貸付事業用宅地等

不動産貸付事業用で使っていた土地は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用の対象となります。相続税申告期限まで親族・生計一親族が取得し貸付事業を営んでいる要件が必要です。
貸付事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合の適用限度面積は200㎡、減額割合は50%です。

区分 適用限度面積 減額割合
①特定居住用宅地等 330㎡ 80%
②特定事業用宅地等 400㎡ 80%
③貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

1-2.適用面積の調整

小規模宅地等の特例の対象となる土地が「特定居住用宅地等」及び「特定事業用宅地等」である場合には、それぞれの適用限度面積(①330㎡+②400㎡=730㎡)まで完全併用が可能です。
貸付事業用宅地等を選択する場合には、完全併用することはできず、以下の算式により調整が必要となる。

貸付事業用宅地等を選択する場合の面積調整の算式

特定居住用宅地等の適用面積(330㎡限度)×200/330 + 特定事業用宅地等の適用面積(400㎡限度)×200/400 + 貸付事業用宅地等の適用面積(200㎡限度) ≦ 200㎡

 

各種税額控除

不動産相続を含めた相続全般に使える税額控除を以下にまとめておりますのでご参照ください。

相続・遺贈で活用できる特例

 

空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

<適用要件>

  • 譲渡対価の額の合計額が1億円以下(共有で相続する場合は合計額が1億円以下)
  • 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
  • 相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
  • 1981年5月31日以前に建築された区分所有建物以外の建物であること

譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、または相続人が家屋を解体して売却すること

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