不動産種類別の相続のポイント

不動産種類別の相続のポイント 名古屋 愛知

土地を相続する場合のチェックポイント

土地相続の方法

土地を相続する場合、土地には路線価公示地価、基準地価といった公的指標が公開されているので土地の価値はご自分なりに把握されていることも多いと思います。

現物分割として土地を二筆にわけるといった方法も可能な場合がありますし、代償分割換価分割共有のいずれも基本的には相続人同意の上、選択することができます。ただし相続方法が比較的シンプルな反面、土地相続ならではの注意したい点もあります。

土地相続における注意点

土地は建物がない分、毎年は発表される路線価公示地価などで価値を把握しやすいと思います。しかし、ご自身で思っている価値が本当にあるでしょうか?
また現実に売却を考えている場合に考えている価格で売れるでしょうか?

土地は接している道路の種類、間口、土地の形状、地積規模、近隣施設、ライフライン状況等により価値が変わってきます。相続予定の土地を売却して相続税の納税資金や相続人間で分割を考えている場合には事前に売却が可能な金額を不動産の専門家に確認しておく必要があります。

土地を分筆して相続を考えている場合も、状況により分筆できない場合、価値が均等でなく分割後にトラブルになるケースも考えられますので不動産の専門家に相談するようにしましょう。弁護士や税理士は不動産の専門家ではありません。相続予定の土地は名古屋市内にある場合は当社へご相談ください。

土地相続の税金

相続税については相続税のページを参照ください。相続した翌年からは固定資産税の納税義務が生じます

戸建てを相続する場合のチェックポイント

戸建て相続の方法

不動産を相続することになったら」で紹介した4つの分割方法のうち、現物分割を以外の方法から選択することになります。(複数の建物が一つの土地に建っているなどという特殊なケースを除きます。)

代償分割は親と子のうちの一人が同居している場合などで、そのまま居住を続ける場合によく用いられます。小規模宅地の特例で相続税の軽減が図れるメリットもありますが、ほかの相続人に代償分を支払う資金力が必要になります。

換価分割小規模宅地の特例を利用できずに相続税額の増加・譲渡所得税の課税のデメリットがあるものの、現金化することで分割しやすいというメリットがあります。

共有による相続は、遺産分割協議の上ではまとまりやすいですが、相続人に相続が発生した場合など、相続人が増え意見がまとまらずし処分が難航する懸念があります。

戸建て相続における注意点

戸建てを相続する場合で複数の相続人がいるときは注意が必要です。現物分割が難しい不動産のため被相続人の存命中に納得のいく話し合いをしたうえで、遺言書を残してもらうことが理想でしょう。

また、民法の改正により「配偶者居住権」という新たな権利が創設されて2020年4月1日に施行されております。配偶者居住権を利用すれば、配偶者は自宅での居住を継続しながらその他の財産も取得できるようになり、配偶者の権利はかなり強化されますが、配偶者居住権を設定すると、不動産の価値が著しく下落する可能性もあります。遺産分割協議において、配偶者居住権のメリット・デメリットを正しく良く理解し、遺産分割するとよいでしょう。揉める可能性のある相続には、やはり遺言書を残すことが得策です。
相続予定の戸建住宅が名古屋市内にある場合、当社へご相談ください。

戸建て相続の税金について

両親が居住していた戸建て物件を相続した場合、とりあえず空き家としてそのままにしてしまう場合があります。空き家の増加は社会問題として顕在化しつつあり、国としても空き家に対する措置を次々と実行しています。

管理不行き届きな空き家として「特定空き家」に指定され「助言・指導」に従わずにいると住宅用地特例の対象から除外されてしまうこともあります。そうすると小規模住宅用地の特例がなくなるため、固定資産税が跳ね上がってしまいます

こうした状況に陥ることを防ぐための措置も同時に実行に移されています。相続人が空き家物件を売却しやすいように空き家の3,000万円特別控除が2016年(平成28年)4月1日~2023年(令和5年)12月31日まで適用されるのです。相続で空き家物件を相続した人が適用条件を満たした場合は、売却の際の譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。

「とりあえず空き家にしておこう」と相続後も放置してしまった場合、こうした特例を受けられなくなる可能性があります。また逆にペナルティー的に高額な固定資産税負担を強いられることさえありますから、空き家のままの相続には気を付ける必要があります。

マンションを相続する場合のチェックポイント

マンション相続の方法

マンションの相続方法は戸建てと同様に、現物分割以外の方法から選ぶことになります。マンションの場合は区分所有分の土地の権利は有しているものの、実質的に土地を活用することはできない点が土地、戸建てと大きく異なる点といえます。

マンション相続時の注意点

マンションの相続をする場合、築年数がかさむと思うような価格で売却・賃貸もできなくなってしまう可能性があります。新築マンションの供給は続いており、中古マンションでは築年数が増すにつれ売却・賃貸をすることが徐々に難しくなってきます。

修繕積立金や管理費の負担を考慮すると居住の予定が無い限りなるべく早い段階で売却・賃貸にすることも検討したほうが良いと思います

収益不動産を相続する場合のチェックポイント

被相続人が収益不動産を所有していて、相続人が複数いる場合、相続開始後に生ずる収益不動産から家賃や地代は、誰のもの?相続財産に入るのか?等疑問が生ずると思います。
相続人同士でのトラブルを避けるためにも、確認しましょう。

収益不動産の家賃や地代の権利

被相続人が所有していた収益不動産がある場合、相続人が複数いると遺産分割をしなければなりません。収益不動産は複数の相続人のうち、誰のものか確定的でないことになります。

しかし、収益不動産からの家賃や地代は、その間にも発生し続けます。遺産分割協議中も家賃、地代は支払われ続けます。遺産分割協議成立までの家賃や地代が誰のものになるのか?、管理や修繕にかかる費用は誰が負担すべきなのか?

相続遺産

相続開始から遺産分割協議まで

民法898条によると、相続開始から遺産分割協議が成立するまでは収益不動産は相続人全員の共有という扱いが原則になります。したがって、収益不動産から生じた家賃や地代も共有ということになり、共有者は持分に応じた家賃や地代を取得する権利があるといえます。
また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。ただし、遺産分割は相続開始のときにさかのぼって効力が生じる(民法909条)とされており、遺産分割協議が成立する前に共有財産から生じた家賃や地代などの利益も、分割確定後の持分に応じてさかのぼって分配するのか、という疑問が生じ得ます。
この問題については最高裁平成17年9月8日判決において、「相続開始から遺産分割決定までの間の賃料債権は遺産とは別個の財産であって、遺産分割の影響は受けず、共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得すると解される」としました。
つまり、遺産分割前の家賃や地代は、遺産分割の結果にかかわらず、共有の状態を前提に持分が決まるということになります。原則として、「各相続人が法定相続分の持分を受け取ることになる」といえます。
ただし、相続人全員の同意があれば、遺産分割の対象にすることも可能です。管理・修繕費用についても、原則通り、共同相続人が法定相続分の持分に応じて負担することになります。所得税の確定申告も、各相続人が法定相続分の不動産所得についてそれぞれ確定申告を行う必要があります。
遺産分割協議

遺産分割協議後

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。
収益不動産を複数の相続人同士で共有にした場合は、生じる家賃や地代も共有持分に応じて分割して受け取ることになります。また、収益不動産にかかる不動産所得の所得税確定申告も、所有者となった相続人が行うことになります。

収益不動産の相続方法

暫定管理者の決定・賃借人への通知

不動産賃貸業を運営している以上、暫定的な運営者が必要になります。収益不動産を所有している人が死亡した場合、遺産分割が決定していなくてもまずは暫定的な管理者を決めましょう。
管理・修繕についての相談窓口、家賃や地代の支払先が変更になる場合には、賃借人にもその旨を伝える必要があります。
管理会社が管理や修繕をおこなっている場合でも、家賃や地代の受取りや管理・修繕についての判断の窓口を決めておくことも検討しておきましょう。
賃貸不動産管理

収益不動産の残債の確認

収益不動産は、融資を利用して購入されるケースが多く、相続時に残債が残っていることも少なくありません。

金融機関との金銭消費貸借契約を確認し、残債がどれぐらいあるのかを確認しましょう。登記簿謄本も確認し、抵当権がついているのかも確認しておくことが重要です。

相続予定の収益不動産の残債

遺産分割協議

相続人調査をおこなって、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。個人の相続財産すべてを洗い出し、評価をおこなって、どのように分割するのかを決めていきます。

不動産などの現物を特定の相続人が取得する場合は、取得者が他の相続人に相続分に応じた金銭を支払うこともあります。

特に収益不動産については、財産評価が難しいという側面があるので、慎重に分割の合意をとりまとめ、後々トラブルにならないよう、遺産分割協議書を作成しておいた方がよいでしょう。遺産分割協議終了後、収益不動産の所有者が決定することになります。

登記名義の変更・賃貸借契約の地位継承

相続登記は義務登記ではありませんが登記名義人が被相続人のままの場合、売却ができず、他の相続人との間で新たなトラブルが起きる可能性もあります。

また、収益不動産の場合は相続登記をしないと賃貸人としての地位を賃借人に主張できず賃借人との関係で様々な不都合が生じる可能性があります。そのため相続登記をすることが大切です。

登記名義を変更したら、賃貸借契約等の地位継承を行います。民法により賃貸人の地位は相続人に承継される(民法896条)ため、法的には賃貸借契約を賃借人と結び直す必要はありません。

しかし、賃借人には賃貸人と賃料の支払先変更の通知を行う必要がある場合があります。不動産管理を管理会社に委託している場合は、どのように通知を行うのか、支払先変更の必要があるのか確認・相談が必要です。

被相続人が賃貸物件にかけていた火災保険や地震保険なども保険会社の手続き上、名義変更が必要であることが多いので確認しておきましょう。

相続不動産の登記名義変更
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