不動産売却プラン 任意売却

任意売却とは

住宅ローン等の借入の返済が滞った場合に、抵当権を設定している金融機関は通常、不動産を競売にかけて債権の回収を図ります。競売は所有者様にとって様々なデメリットが多いので任意売却は競売を避けるための売却方法となります。

一般の不動産売却と違い、任意売却は住宅ローン債務を住宅の売却代金では弁済できない場合の売却状態のことです。物件所有者本人の意思だけではなく金融機関等の抵当権者の合意の元で不動産売却を行う必要があります。

具体的には不動産会社等が抵当権を外すための交渉を金融機関と行い合意を得たうえで売却する方法です。金融機関とは、売却時に返済する金額や今後の返済計画を取り決めます。

しかし、任意売却で売却が可能になったとしても返済が免除されるという訳ではありません。その点には、注意が必要です。

任意売却イメージ

 

競売との違い

任意売却による主なメリット

  • 市場価格に近い金額での売却ができるので競売での売却基準価格を下回る可能性は低く債務(借金)をできるだけ多く減らすことができる
  • 売却代金の中から引っ越し等にかかる費用の一部を控除することが出来る可能性があるので費用の抑制ができる
  • 一般的な不動産売却と見た目は同じ売却方法なので近隣に経済状況を知られずに売却できる
  • 契約時期や引っ越し時期などの希望にある程度相談することが可能
  • 売却後に残った残債の返済方法について相談することが可能
任意売却メリット

競売になることの主なデメリット

  • 市場価格に近い価格で売却できる保証はなく、一部人気地域以外は市場価格を下回る可能性があります
  • 競売落札者より引っ越し費用は負担してもらうことはできず自己負担が必要
  • 競売申立て費用、遅延損害金などが債務残高に加算されてしまう
  • 裁判所から公告されるので自宅の競売方法は近隣に知れ渡ります
  • 売却日は裁判所が決めますので期日までに引っ越せない場合、強制執行(追い出し)となります
競売のデメリット

任意売却と競売の違い比較一覧

  任意売却 競売
売却価格 高い 低い
売却期間 短い 長い
引っ越し費用 ×
退去時期 ×(強制退去)
プライバシー ×
残った住宅ローンの返済計画 △(×)

任意売却の期間や流れ

任意売却でより早く、少しでも高く売るためには、任意売却の流れを理解しておくことも大切です。ここでは、任意売却が完了するまでの期間や流れを解説します。任意売却が完了するまでは、通常早くても3か月~6か月ほどかかるといわれています。任意売却の流れを以下の表でチェックしてみましょう。

流れ 期間
1 金融機関からの督促 住宅ローン滞納後1か月~2か月
2 現状の把握
(金融機関と相談、協議)
数日
3 不動産会社の選定と価格の査定 約1週間~2週間
4 債権者への確認 約1か月~3か月(売却活動中も継続)
5 任意売却の開始 約1か月~3か月間
6 売買契約の締結 売却開始から約1か月~3か月
7 不動産の決済・引渡し 契約から約1か月
8 残債務の返済 ケースによって数年

任意売却で失敗しないための3つのポイント

上手に任意売却を行うためには、次の3つのポイントを押さえることが大切です。

任意売却の専門知識がある不動産会社へ依頼する

任意売却は特殊な不動産取引です。不動産会社は通常、宅地建物取引業や民法に従い業務を行います。しかし、任意売却は宅地建物取引業法、民法以外に弁護士法、民事執行法、債権管理回収業に関する特別措置法などの法律知識が必要となります。

こういった専門知識を有していることを証明する資格として一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会が「任意売却取扱主任者」を認定しています。「任意売却取扱主任者」は、任意売却を行うために必要な知識を有していることを証明するとともに、一般消費者にとって分かりやすい判断基準となることを目指して創設された資格です。

弊社では任意売却取扱主任者が任意売却の相談・対応させていただきますのでご安心ください。

任意売却の専門知識

連帯保証人の同意をもらう

金融機関からの同意をもらうだけではなく、連帯保証人からも同意をもらわないと、任意売却は実行できません。そのため、誠意のある対応で、連帯保証人に任意売却をしたい旨を伝えて同意をもらえるようにしましょう。

同意を得ずに任意売却の手続きを進めて、その事実を知らせていないと、あとで手続きが進められなくなって困ることも少なくありません。任意売却は、結果次第では連帯保証人にも迷惑をかけてしまう可能性があるため、誠実に向き合って円満に同意をもらうことが大切です。

連帯保証人の同意

任意売却の準備を早く始める

通常の不動産売却との大きな違いは、売却までの期限が決まっていて、その期間が短いということです。一定期間中に売れないと競売にかけられてしまいます。

期日中に売却するためにも、準備は早めに始めておく必要があります。少しでも時間の余裕を持って任意売却に臨むようにしましょう。

任意売却の準備を早く行う