不動産売却にかかる費用と税金

土地の売却前に整理したいこと

名古屋で土地を売却するときの費用と支払時期

土地の売却では、金額だけでなく「何のための支出か」「いつ支払うか」「誰が負担するか」を分けると、準備する資金を整理しやすくなります。すべての費用が必ず発生するわけではありません。

スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。

見積りは売却方法と同じ条件で比べます

古家付きで売る場合と、解体して売る場合では、売却価格・先に支払う費用・準備期間が異なります。解体や測量を発注する前に、買主へ引き渡す状態と売主が負担する範囲をそろえて比較しましょう。

手取り資金と税金の計算を分けます

手取り資金は、売却代金から売却関連の支出、借入返済、税金の見込額などを整理して確認します。一方、税務上の譲渡所得は取得費や譲渡費用等による別の計算です。借入返済をそのまま譲渡費用に含める計算はしません。税務上の扱いは税理士・税務署に個別確認してください。

税務上の費用の考え方：国税庁「譲渡費用となるもの」。本表は資金準備のための確認表で、すべての項目が税務上の譲渡費用になるという意味ではありません。

土地売却の仲介手数料は、いくらかかる？

通常の売買仲介で売買価格が400万円を超える場合、依頼者一方から受け取る仲介手数料の上限は「売買価格（消費税相当額を除く）×3％＋6万円」に消費税を加えて計算できます。次は消費税率10％による土地のみの売却例です。

800万円以下の宅地建物には、媒介に要する費用を踏まえ、事前の説明・合意のうえで上限33万円（税込）とする特例があります。低額の土地に通常の速算式だけを当てはめず、依頼時に確認してください。

根拠：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。

測量・解体は、一律の相場より見積りの範囲を確認

測量は隣接地の数、境界標や資料の有無、道路との境界確認などで作業量が変わります。解体は構造・面積・進入路・残置物・アスベスト調査等の条件で変わります。「一式」の金額だけでなく、含む作業、追加費用の条件、隣接地との調整、完了予定をそろえて比較します。先に解体や測量を発注する前に、現況のまま売れる可能性も確認します。

土地売却の税金｜売却額ではなく、譲渡所得を計算

個人が土地を売る場合、基本となる式は「売却収入 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除」です。取得費は購入代金等を基に確認し、譲渡費用は売るために直接必要だった費用を確認します。修繕費や固定資産税などの維持管理費は原則として譲渡費用に含まれません。銀行への元金返済も、この式で差し引く取得費・譲渡費用とは別です。

通常の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合（長期）で20.315％、5年以下（短期）で39.63％です。所得税・復興特別所得税・住民税の合計で、特例を適用しない個人の一般的な場合です。法人の売却にはこの税率をそのまま使いません。

例えば売却収入3,000万円、取得費2,000万円、税務上の譲渡費用150万円、特別控除なしなら課税譲渡所得は850万円です。長期の通常税率で単純計算すると約172万7,000円です。先ほどの手取り例の支出と税務上の譲渡費用がすべて一致するとは限りません。実際の税額・端数処理・申告の要否は税理士または税務署に確認します。

相続した土地・購入時の契約書がない土地は？

相続した土地は、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続税評価額が、そのまま譲渡所得計算の取得費になるわけではありません。購入時の資料がない場合は、契約書の控えや支払資料等を探したうえで、概算取得費を使う場合との違いを専門家に確認します。自宅や相続空き家に関する特例は、すべての土地で使えるものではありません。

税務・手数料の確認日：2026年10月3日。根拠：国税庁・長期譲渡所得、短期譲渡所得、譲渡費用、相続した土地の取得費・取得時期。計算例は説明用で、税務上の個別判断を代替するものではありません。