税金ミニ知識

不動産取引に関わる税金

不動産を売買すると以下のような税金の支払いが必要となります。

印紙税

不動産の売買契約書などは法律により課税の対象と定められています。その税金を印紙税として納付しなければいけません。印紙税は契約書に収入印紙を貼付し、割り印で使用できなくする事で納税します。印紙税は契約書1通ごとに課税されます。契約書は買主、売主にそれぞれ1通づつ作成しなければなりませんので、印紙税は2通分必要となります。

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円 200円
50万円以下のもの 200円 200円 400円
100万円以下のもの 500円 200円 1,000円
500万円以下のもの 1,000円 ※200〜1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの 10,000円 10,000円 20,000円
1億円以下のもの 30,000円 30,000円 60,000円
5億円以下のもの 60,000円 60,000円 100,000円
10億円以下のもの 160,000円 160,000円 200,000円
50億円以下のもの 320,000円 320,000円 400,000円
50億円を超えるもの 480,000円 480,000円 600,000円
記載金額のないもの 200円 200円 200

登録免許税

不動産の権利などを登記した場合、登録免許税という税金が課税されます。

登記の原因 本則の税率 住宅の
軽減税率
認定長期
優良住宅の特例
認定低炭素
住宅の特例
建物の新築などの
所有権保存登記
固定資産税評価額×0.4% 0.15% 0.1% 0.1%
購入などによる
所有権移転登記
固定資産税評価額×2% 0.3% 0.1%
(戸建住宅は0.2%)
0.1%
相続による
所有権移転登記
固定資産税評価額×0.4%
遺贈・贈与などによる
所有権移転登記
固定資産税評価額×2%
住宅ローンなどの
抵当権設定登記
不動産の価格の
0.4%
0.1% ―― ――

不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得したときにかかる税金です。現実に不動産の所有権を取得することをいいます。したがって、等価交換のように経済的利益が発生しない場合や未登記・中間登記省略の場合にも課税されます。

取得対象 不動産取得税の計算
土地 固定資産税評価額×3%
建物(住宅) 固定資産税評価額×3%
建物(住宅以外) 固定資産税評価額×4%

※土地10万円未満、建物(新築。増改築)23万円未満の場合には課税されません。
※一定の要件を満たす場合、不動産取得税が軽減されます。

固定資産税

土地,家屋,償却資産(これらを総称して「固定資産」といいます。)を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。
現在ほとんどの土地が負担調整措置(課税標準)として一定額減額されています。

固定資産税 固定資産税評価額(課税標準)×1.4%

※固定資産税の評価額が土地30万円、建物20万円に満たない場合は固定資産税は非課税となります。

都市計画税

都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。下記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

都市計画税 固定資産税評価額×0.3%

所得税・市民税

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
<所得税納税時期>
売却した翌年の3月15日までに確定申告を行い、4月20日前後に納税
<住民税納税時期>
所得税の確定申告をすれば、手続きは不要で給与所得者は勤務先にて給与より天引き自営業者などは5月以降に市町村より5月以降に納付書は届き一括支払又は年4回の分納で納税。

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 譲渡収入金額※1−(取得費※2 + 譲渡費用※3
実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
概算法:譲渡収入金額×5%
※1:土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2:取得費 次の①、②の内大きい金額を使います
※3:譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます(測量費用、建物解体費用、土地造成費用等)

課税譲渡所得 = 譲渡所得 −(特別控除※4
※4:居住用の3,000万円特別控除の特例等

税額計算

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

税金

所有期間によって税率が異なる

土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得と長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

  所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63% (所得税30.63% 住民税 9%) 20.315% (所得税15.315% 住民税 5%) 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21% (所得税10.21%・住民税4%)課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315% (所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63% (所得税30.63% 住民税 9%) 20.315% (所得税15.315% 住民税 5%)

(注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています

譲渡益が出た場合
①3,000万円特別控除の特例
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例

譲渡損が出た場合
①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
①又は②の適用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越ができることとなります。